La vente en viager permet au propriétaire d'un bien, âgé et à la recherche de ressources régulières, de vendre son bien moyennant un revenu qui lui sera versé jusqu'à son décés. Il lui est possible également de se réserver la jouissance du bien ou encore de nommer un deuxieme titulaire de la rente (conjoint en règle général).

Le contrat de rente viagère est régi par le code civil (art. 1968 s). il s'agit d'une véritable vente (notaire et publications) moyennant un paiement sous forme de rente viagère. L'acquéreur est nommé le débirentier alors que le vendeur est le crédirentier. Au décés du credirentier, ses heritiers ne possèdent plus ni bien ni contrepartie.

S'agissant d'un bien immobilier, le viager peut être occupé, alors le vendeur conserve l'usufruit du bien et ne vend que la nue propriété; le viager peut être aussi "libre", il concerne alors la totalité du bien et le crédirentier peut l'occuper immédiatement. Dans tous les cas le cession définitive doit être précédée d'un compromis précisant la nature du bien cédé (avec ou sans usufruit), la valeur de base négociée, la répartition éventuelle entre "bouquet" (capital versé immédiatement) et "rente", la reversibilité éventuelle au conjoint survivant, la répartition des travaux et grosses réparations, et tout cas particuliers éventuels 'expropriation, destruction,...)

Le debirentier s'engage au moment de la cession sur un alea qui est la "tête du ou des credirentiers". Sa ou leur durée de vie fera le prix de revient total du bien pour le debirentier. Comme indiqué plus haut il est courant d'avoir plusiuers têtes notamment celles des deux conjoints, voire de celle d'un tiers choisi.

Le montant de la rente est fixé librement après négociation du bouquet payé comptant. Pour faciliter l'évaluation de la rente qui doit tenir compte de la valeur du bien au jour de la cession, du bouquet, de l'âge des credirentiers, et de la jouissance du bien, il existe des tables de calcul qui permettent de transformer un capital en valeur de rentes sur une ou deux têtes. Les versements de cette rente appelés arrérages sont fixés contractuellement au mois, au trimestre...La rente peut faire l'objet d'une indexation sur un indice qui peut être librement choisi y compris l'indice des prix à la consommation mais il existe alors un systême de plafonnement des effets de l'indexation.

Le debirentier peut revendre le bien mais il restera garant du paiement de la rente. Bien entendu la cession s'accompagnera toujours d'un privilège du vendeur en garantie du paiement de la rente

Fiscalité du viager :

  • Comme toute vente immobilière seront dus les drits d'enregistrement ou la Tva immobilière
  • La plus value est également due; elle est calculée sur le prix indiqué dans l'acte (valeur en capital de la rente majorée du bouquet) et taxée l'année de la cession
  • En matière d'impôt sur le revenu, le débirentier n'a droit à aucune déduction particulière et doit déclarer chaque année aux services fiscaux (imprimé 2466) le bénéficiaire et le montant des arrérages versés.
  • En matière d'impôt sur le revenu, pour le crédirentier, la rente n'est imposé que sur une fraction de son montant déterminée d'après l'âge du crédirentier lors de l'entrée en jouissance de la rente. ces taux sont de 70% si cet âge est inférieur à 50 ans, 50% de 50 à 59 ans, 40% de 60 à 69 ans, et 30% si plus de 69 ans. En cas de rentes deux têtes, cette fraction est fonction de l'age de chacun des crédirentiers. de plus la CSG est due sur la rente imposable au taux de 11%.