Définitions et critères :

  • Juridiquement, est professionnel le bailleur habituel de plusieurs logements meublés distincts de son logement, avec ou sans prestations annexes (linge, nettoyage, repas...)
  • Socialement, est professionnel le bailleur inscrit au RCS et assujetti à la taxe professionnelle. il doit donc alors les cotisations TNS obligatoires (maladie, vieillesse, Alloc. fam.). En cas de contrôle, c'est la définition juridique qui s'applique.
  • Fiscalement, est professionnel, le bailleur inscrit au RCS et qui réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles ou retire de cette activité plus de 50% de ses revenus.
  • la notion de locaux meublés repose quant à elle sur l'existence au moment de la mise à disposition de mobilier et équipements suffisants pour que le local puisse être utilisé immédiatement par le locataire et sur la volonté des parties de louer "meublé".

Le contrat de location meublé :

  • Ecrit obligatoirement; il doit être accompagné d'un inventaire du mobilier et des équipements; il doit préciser les dates d'effet, la durée, le loyer, le dépôt de garantie, les charges locatives, s'il s'agit d'une résidence principale, les conditions de renouvellement ou de rupture, les obligations annexes (nettoyage, respect du règlement de copropriété...), et les modalités de révision.
  • Il n'y a pas de durée légale sauf s'il s'agit pour le locataire de sa résidence principale; le contrat est alors d'une durée minimale d'1 an sauf pour les étudiants pour qui la durée peut être ramené à l'année d'étude (9 mois).
  • Le loyer est fixé librement de même que la prise en charge des dépenses de fonctionnement du logement. les modalités de paiement et des garanties de ce paiement sont fixées par le bail. il peut être unitairement au mois, au jour ou à l'année/période.

Fiscalité de la location meublée professionnelle :

  • le régime applicable est le régime des BIC avec de nombreuses exonérations ou particularités. Les revenus sont à déclarer sur la 2042C régime du réel ou microentreprise selon le cas.
  • Lorsque le bailleur loue une partie de son habitation principale il est exonéré si, s'agissant pour le locataire d'une résidence principale, le loyer/m² est inférieur à 163 € (Paris) ou 118€ (autres régions).
  • Lorsque le bailleur loue une partie de son habitation principale il est exonéré si le loyer annuel est < 760 € dans le cas des chambres d'hôtes par exemple.
  • Les loueurs professionnels réalisant moins de 76 300 € de CA peuvent bénéficier du régime micro entreprise avec abattement forfaitaire de 71%.
  • Les plus values ne sont exonérées qu'après 5 ans d'activité professionnelle et si les recettes annuelles sont inférieures à 250 000 €. Sinon elles sont soumises à l'impôt sur le revenu sans abattement pour durée de détention.
  • ces locations sont en principe exonérées de Tva si l'on offre pas à la fois l'hébergement, le p'ti dej., le nettoyage quotidien, la fourniture de linge. Et si l'on ne loue pas à ou par l'intermédiaire de résidence de tourisme ou hotelières. Dans le cas ou l'imposition à la Tva est de droit les règles habituelles d'application sont en vigueur y compris la possibilité de se voir rembourser la Tva ayant grevé l'acquisition du bien; le taux de Tva aplicable est de 5,5%.
  • assujettissement à la taxe professionnelle, sauf gîtes ruraux. Cet assujettissement est bien entendu exclusif totalement ou partiellement de la taxe d'habitation.
  • ISF : ces biens sont exonérés d'ISF au titre des biens professionnels.
  • La CSG/CRDS est payée avec les cotisations TNS. A défaut avec l'IRPP

Loueurs en meublé non professionnels :

  • Loueurs non inscrits au RCS
  • Loueurs retirant à la fois moins de 23 000 € de recettes annuelles et moins de 50% de leurs revenus bruts.

Régime fiscal :

  • les revenus sont déclarés soit en micro entreprise (case NO de la 2042) soit au réel.
  • les plus values sont soumises aux règles des plus values privées (exo. à 15 ans)
  • Les déficits éventuels ne sont imputables que des revenus non professionnels BIC et ce pendant 6 ans.
  • Ces locations sont en principe exonérées de Tva si l'on offre pas à la fois l'hébergement, le p'ti dej., le nettoyage quotidien, la fourniture de linge. Et si l'on ne loue pas à ou par l'intermédiaire de résidence de tourisme ou hotelières.
  • Assujettissement à la taxe professionnelle sauf exonération vues plus haut et gîtes ruraux dits "gîtes de France". L'assujettissement est bien entendu exclusif totalement ou partiellement de la taxe d'habitation.
  • Assujettissement des biens à l'ISF
  • La CSG/CRDS est réglée avec l'impôt sur le revenu