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Société Civile Immobilière 

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier personnel ou professionnel, une question est récurrente. Créer une « SCI ou pas ? » Pour y répondre, plusieurs informations sont à prendre en compte :

  • Situation personnelle : célibataire, marié, divorcé, famille recomposée, enfants, âge des enfants… et régime matrimonial !
  • Nature du bien : habitation principale, locatif vide ou meublé d’habitation ou de bureau, terrain.
  • Nature du projet : investissement à usage personnel ou de rapport, local professionnel…
  • Contraintes liées au financement
  • Choix fiscaux (IS ou revenus fonciers)

 

La situation personnelle met souvent la SCI en concurrence avec l’indivision… À juste titre, puisque le fonctionnement de l’indivision est souvent au moins aussi performant. Pour autant, la SCI va permettre :

  • De mieux gérer dans la durée (convenue dans les statuts) et les situations particulières des associés (incapacité, demande de partage, décès et donc succession…)
  • Elle permet également pour les familles recomposées ou selon les régimes matrimoniaux de prévoir des répartitions futures du capital.

 

La nature du bien a un impact sur votre choix. En effet, si les SCI sont peu utilisées pour l’habitation principale (indivision en général), et les locations meublées (Impôt société obligatoirement), le locatif vide d’habitation ou de bureau s’y prête particulièrement. La construction sur terrain à bâtir en vue de louer, voire de revendre ou d’attribuer également.

 

La nature du projet immobilier nous amène souvent à privilégier la Société civile immobilière pour les immeubles de rapport lorsque l’entrepreneur investit dans son local professionnel. La contrainte du financement existe au travers du dossier de financement, car les banquiers poussent souvent à constituer une SCI entre associés tiers voire entre époux. Le financement est également facilité parfois pour les gros endettements par l’option à l’IS. Son objectif est de majorer le revenu disponible des associés en évitant l’imposition aux revenus fonciers et à la CSG du remboursement en capital de l’emprunt.

 

Les choix de fiscalité sont importants dans une période économique qui voit l’explosion des prélèvements fiscaux.

  • Le choix de l’impôt société peut s’avérer rentable à court terme ou s’il n’y pas de volonté de céder à terme.

Le choix de la fiscalité de l’impôt sur le revenu et de la CSG est toujours pénalisant à court terme (sur la durée de l’emprunt), mais retrouve son intérêt en cas de revente à terme avec l’exonération des plus-values au terme d’une certaine durée de détention (22 ans aujourd’hui). On reste souvent dans des choix au caractère aléatoire compte tenu de la mouvance des règles fiscales, de la durée de détention nécessaire à l’obtention des exonérations…