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Société Civile Immobilière 

Vous êtes nombreux à vous demander « SCI ou pas ? » lors de l’acquisition d’un bien immobilier personnel ou professionnel. La réponse quant à elle est plus complexe car elle doit prendre en compte de multiples informations :
– Situation personnelle : célibataire, marié, divorcé, famille recomposée, enfants, âge des enfants …et régime matrimonial !
– Nature du bien : habitation principale, locatif vide ou meublé d’habitation ou de bureau, terrain
– Nature du projet : investissement à usage personnel ou de rapport, local professionnel, …
– Contraintes liées au financement
– Choix fiscaux (IS ou revenus fonciers)

La situation personnelle met souvent la SCI en concurrence avec l’indivision…à juste titre car le fonctionnement de l’indivision est souvent au moins aussi performante. Mais la SCI va permettre :
 de mieux gérer dans la durée (convenue dans les statuts) les situations particulières des associés (incapacité, demande de partage, décès et donc succession…).
 Elle va permettre également pour les familles recomposées ou selon les régimes matrimoniaux de prévoir des répartitions futures du capital

La nature du bien impacte le choix car si les SCI sont peu utilisées pour l’habitation principale (indivision en général), et les locations meublées (Impôt société obligatoirement), le locatif vide d’habitation ou de bureau s’y prêtent particulièrement ainsi que la construction sur terrain à bâtir en vue de louer voire revendre ou attribuer.

La nature du projet immobilier nous amène souvent à privilégier la Société civile immobilière pour les immeubles de rapport et particulièrement lorsque l’entrepreneur investit dans son local professionnel

La contrainte du financement existe au travers du dossier de financement car les banquiers poussent souvent à a constitution de la SCI entre associés tiers voire entre époux. Le financement est également facilité parfois pour les gros endettements par l’option à l’IS qui a pour effet de majorer le revenus disponible des associés en évitant l’imposition aux revenus fonciers et à la CSG du remboursement en capital de l’emprunt.

Les choix de fiscalité sont importants dans une période économiques qui voit l’explosion des prélèvements fiscaux.
 le choix de l’impôt société peut s’avérer rentable à court terme ou s’il n’y pas de volonté de céder à terme
 le choix de la fiscalité de l’impôt sur le revenu et de la CSG est toujours pénalisant à court terme (sur la durée de l’emprunt) mais retrouve son intérêt en cas de revente à terme avec l’exonération des plus value au terme d’une certaine durée de détention (22 ans aujourd’hui)
 mais on reste souvent dans des choix au caractère aléatoire compte tenu de la mouvance des règles fiscales, de la durée de détention nécessaire à l’obtention des exonérations…